Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti

Sredstva ostvarena  od uplata  za polaganje  stručnog  ispita  su prihod budžeta Republike Srbije.

Zabrana  neovlašćenog obavlјanja posredovanja i sukob interesa

Član  12.

Zabranjeno  je da pravno ili fizičko lice koje nije upisano u Registar posrednika obavlјa posredovanje.

Zabranjeno je da poslove posredovanja kod posrednika obavlјa fizičko lice koje nema položen stručni ispit.

Zabranjeno   je   da   fizičko   lice   koje   ima   položen   stručni   ispit istovremeno   obavlјa   poslove   posredovanja   za  dva  ili  više   posrednika, odnosno usluge u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, kao i da obavlјa druge radnje koje imaju za cilј dovođenje u vezu lica radi prometa ili zakupa nepokretnosti, osim uz pisanu saglasnost svih posrednika  koji učestvuju u tom poslu i ako su nalogodavci i lica koja će eventualno zaklјučiti posredovani posao sa nalogodavcima obavešteni o tome.

Ako  fizičko  lice  koje  ima  položen  stručni  ispit  postupa  suprotno zabrani iz stava 3. ovog člana, oštećeni  posrednik  može da zahteva naknadu štete.

Ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu

Član  13.

Posrednik je dužan da sa društvom za osiguranje koje ima sedište u Republici  Srbiji  ima  važeći  ugovor  o osiguranju  od odgovornosti  za štetu koja bi mogla da nastane za nalogodavca usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju iz člana 15. ovog zakona, kao i obaveza propisanih članom 16. ovog zakona.

Za  štetu  koju  bi  posrednik  mogao  da  prouzrokuje  nalogodavcu obavlјanjem  posredovanja  svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno ukupno minimalno   45.000,00   evra   u  dinarskoj   protivvrednosti   za   sve   odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja.

Poslovni prostor i oprema

Član  14.

Posrednik  obavlјa  posredovanje  u  odgovarajućem  poslovnom  prostoru sa odgovarajućom  opremom, koji ispunjavaju  minimalne  tehničke  uslove i koji su funkcionalno izdvojeni od stambenog prostora.

III. NAČIN OBAVLJANJA POSREDOVANJA

Ugovor o posredovanju

Član  15.

Posredovanje  se  vrši  na  osnovu  ugovora  o  posredovanju  u  prometu, odnosno zakupu nepokretnosti (u dalјem tekstu: ugovor o posredovanju), koji zaklјučuju nalogodavac i posrednik.

Nalogodavac  može  da bude  prodavac,  kupac, zakupodavac  ili  zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica.

Ugovor o posredovanju zaklјučuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Ugovor  o  posredovanju  pored  prava  i  obaveza  posrednika  i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u  Registar   posrednika,   nalogodavcu,   vrsti  i  bitnim   elementima   pravnog posla u cilјu čijeg zaklјučenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene.

Obaveze  posrednika

Član  16.

Posrednik   se,  u  zavisnosti   od   vrste   posredovanog   pravnog   posla, obavezuje da će obavlјati sledeće:

1)  nastojati da nađe i dovede u vezu s nalogodavcem lice radi zaklјučivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju;

2) dati  nalogodavcu  objektivno  mišlјenje  o ceni  nepokretnosti  ili iznosu  zakupnine  nepokretnosti  u  skladu  sa  njenim  karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;

3) izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja, i upozoriti nalogodavca naročito na: (1)  moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti  u registre nepokretnosti; (2)  upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti; (3)  postojanje prava preče kupovine i ograničenja  u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;

4) obaviti   potrebne   radnje   radi   prezentacije   nepokretnosti   na tržištu, postaviti  oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju  koje  prelaze  uobičajenu  prezentaciju,  a  za  šta  ima  pravo  na posebne, unapred iskazane troškove;

5) omogućiti pregled nepokretnosti;

6) posredovati  u  pregovorima  i  nastojati  da  dođe  do  zaklјučivanja ugovora;

7) čuvati   podatke   o   ličnosti   nalogodavca   i   po   pisanom   nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti u vezi sa čijim prometom,  odnosno  zakupom  posreduje,  ili  u vezi  s tom  nepokretnosti  ili  s poslom za koji posreduje;

8) obavestiti    nalogodavca    o    svim    okolnostima    od    značaja    za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

Evidencija o posredovanju

Član  17.

Posrednik vodi evidenciju o posredovanju.

Evidencija iz stava 1. ovoga člana sadrži podatke o ugovorima o posredovanju  iz člana 15. ovog zakona i ugovorima o potposredovanju  iz člana

29. ovog zakona, a naročito podatke o nalogodavcu, nepokretnosti  čiji promet,

odnosno  zakup  je  predmet  posredovanja,  ishodu  posredovanja  i  posredničkoj naknadi.

Oglašavanje

Član  18.

Posrednik   je  dužan   da  prilikom   oglašavanja   u  vezi  sa  prometom, odnosno  zakupom  nepokretnosti  koji  su  predmet  posredovanja,  u  sredstvima javnog informisanja, u svom poslovnom prostoru ili na drugim mestima gde je dozvolјeno oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti, pored podataka o svom poslovnom imenu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika,  oglasi  podatke  o  ceni,  lokaciji,  površini  i  strukturi nepokretnosti.

Zabranjeno je oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti  za čiji promet, odnosno  zakup posrednik  nema zaklјučen  ugovor o posredovanju, odnosno ugovor o potposredovanju.

Pažnja  u pravnom prometu

Član  19.

Posrednik u obavlјanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.

Pravo  na posredničku naknadu

Član  20.

Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaklјučenja ugovora   za   koji   je   posredovao,   osim   ako   posrednik   i   nalogodavac   nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaklјučenja predugovora za koji je posrednik posredovao.

Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, odnosno pre zaklјučenja predugovora, odnosno ugovora za koji je posredovao u skladu sa stavom 1. ovog člana.

Troškove  dodatnih  usluga  u  vezi  sa  poslom  koji  je  predmet posredovanja posrednik može naplatiti, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju.

Nakon  prestanka  važenja  ugovora  o posredovanju  posrednik  ima  pravo na naknadu u skladu sa odredbama  člana 27. st. 5, 6. i 7. ovog zakona, ako nije drugačije ugovoreno.

Posrednik,  odnosno  potposrednik  nema  pravo  na  naknadu  za posredovanje ako sa nalogodavcem u svoje ime, kao ugovorna strana, zaklјuči ugovor koji je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem zaklјuči  lice sa položenim  stručnim  ispitom  koje za posrednika, odnosno  za potposrednika obavlјa poslove posredovanja.

Račun  za usluge posrednika

Član  21.

Račun  za  izvršene  usluge  posrednik  može  ispostaviti  u  skladu  sa ugovorom o posredovanju.

Ovlašćenje za zaklјučenje ugovora o prometu ili  zakupu nepokretnosti

Član  22.

Posrednik može, kada je za to posebno ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca zaklјuči predugovor, odnosno ugovor o prometu nepokretnosti, odnosno ugovor o zakupu nepokretnosti.

Ovlašćenje   iz   stava   1.  ovog   člana   se   posebno   izdaje   u   zakonom propisanom obliku.

Obaveze  nalogodavca

Član  23.

Nalogodavac   se,  u  zavisnosti  od  vrste  posredovanog   pravnog  posla, obavezuje da će obaviti sledeće:

1) obavestiti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavlјanje posredovanja;

2) dati  posredniku  na  uvid  originale  isprava  koje  dokazuju  njegovo pravo  na  nepokretnosti  koja  je  predmet  prometa,  odnosno  upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;

3) posredniku i licu zainteresovanom za zaklјučenje pravnog posla omogućiti   razgledanje   nepokretnosti,  na  dogovoreni   način  i  u  dogovoreno vreme;

4) obavestiti  posrednika  o svim  bitnim  podacima  o nepokretnosti, što posebno uklјučuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi nepokretnosti i dr;

5) predati  posredniku  overene  kopije  svih  isprava  kojima  dokazuje pravo   svojine   na   nepokretnosti   koja   je   predmet   posredovanja,   prilikom zaklјučenja  posredovanog  pravnog  posla  – predugovora  ili  glavnog  ugovora  u vezi sa prometom ili zakupom nepokretnosti;

6) isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, nadoknaditi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;

7) obavestiti posrednika o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od dana nastale promene.

Ako nalogodavac da nalog za posredovanje ili zaklјuči ugovor o posredovanju protivno načelu savesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

Ništavost obaveze pristupanja pregovorima

Član  24.

Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaklјučenje posredovanog posla s licem koje je posrednik pronašao, niti da zaklјuči posredovani   pravni   posao,   a   odredba   ugovora   o   posredovanju   kojom   je ugovoreno drugačije, ništava je.

Anonimni nalogodavac

Član 25.

Posrednik  koji poslove posredovanja  obavlјa za nalogodavca  koji želi da ostane anoniman, dužan je da ne otkriva identitet nalogodavca, u skladu sa uslovima iz ugovora o posredovanju, a najkasnije do zaklјučenja posredovanog pravnog posla.

Klauzula o anonimnom nalogodavcu se izričito ugovara.

Ekskluzivno posredovanje

Član  26.

Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnosti.

Ako  za  vreme  važenja  klauzule  o  ekskluzivnom  posredovanju nalogodavac  zaklјuči  pravni  posao  u vezi  sa nepokretnošću  iz stava  1. ovog člana, za koji je posredovao  drugi posrednik, dužan je da posredniku  sa kojim je  ugovorio   ekskluzivno   posredovanje   na  ime  naknade   štete   plati   iznos ugovorene posredničke naknade.

Posrednik   je  dužan  da  posebno   upozori  nalogodavca   na  značenje  i pravne  posledice   klauzule   o  ekskluzivnom   posredovanju   iz  stava  1.  ovog člana.

Prestanak važenja ugovora o posredovanju

Član  27.

Ugovor  o posredovanju  prestaje  da proizvodi  pravna  dejstva  protekom roka na koji je zaklјučen, zaklјučenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom u pisanom, odnosno elektronskom  obliku, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Ako  nije  drugačije  ugovoreno,  ugovor  o  posredovanju  se  zaklјučuje  na godinu dana.

Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavlјanja posredniku.

Na  otkaz  ugovora  o posredovanju  shodno  se primenjuju  odredbe  zakona kojim  se  uređuju  obligacioni  odnosi  u  delu  koji  se  odnosi  na  opozivanje naloga za posredovanje.

Nalogodavac  je dužan da nadoknadi  posredniku nastale troškove samo ako je izričito ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja.

Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju na osnovu otkaza nalogodavca,  a  u  roku  ne  dužem  od  mesec  dana  od  dana  prestanka  važenja ugovora, nalogodavac zaklјuči pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog  posredovanja  pre  prestanka  važenja  ugovora  o  posredovanju, dužan  je da posredniku  plati  ugovorenu  posredničku  naknadu  u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Ako pod uslovom i u roku iz stava 6. ovog člana, nalogodavac zaklјuči pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka   važenja   ugovora   o  posredovanju,   dužan   je  da  plati   posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju  drugačije bilo ugovoreno.

Opšti  uslovi poslovanja

Član  28.

Posrednik je dužan da odredi opšte uslove poslovanja u skladu s ovim zakonom i drugim propisima.

Opšti uslovi poslovanja naročito sadrže:

1) iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade;

2) opis   poslova   koje   je   posrednik   dužan   da   obavi   u   zamenu   za posredničku naknadu;

3) vrstu i visinu troškova za dodatne usluge.

Posrednik je obavezan da u svom poslovnom prostoru na vidnom mestu istakne svoje opšte uslove poslovanja, koji su sastavni deo ugovora o posredovanju.

Ugovor o potposredovanju

Član  29.

Posrednik   može  ugovorom   o  potposredovanju   preneti   svoja  prava  i obaveze   iz   ugovora   o   posredovanju,   u  celini   ili   delimično,   na   drugog posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju.

Ugovor  o  potposredovanju  zaklјučuje  se  u  pisanom,  odnosno elektronskom   obliku   u   skladu   sa   zakonom   kojim   se   uređuje   elektronska trgovina.

Ugovor   o  potposredovanju   sadrži   način   i  uslove   prenosa   prava  i obaveza iz stava 1. ovog člana, isplate posredničke naknade i otkaza ugovora.

Posrednik  je  dužan  da  kopiju  ugovora  o  potposredovanju  preda nalogodavcu u roku od tri dana od dana zaklјučenja tog ugovora.

Ovlašćenja

Član 30.

Ministar bliže propisuje:

1) oblik, sadržinu  i način  vođenja  Registra  posrednika  iz člana  3. stav 1. tačka 3) ovog zakona;

2) obrazac  zahteva  za upis u Registar  posrednika  iz člana 4. stav 1. ovog zakona;

3) obrazac izvoda iz Registra posrednika iz člana 9. ovog zakona;

4) sadržinu, oblik i način vođenja evidencije iz člana 11. stav 4;

5) minimalne tehničke uslove za prostor i opremu iz člana 14. ovog zakona;

6) oblik,  sadržinu,  način  vođenja  i  rok  čuvanja  evidencije  o posredovanju iz člana 17. ovog zakona.

Ministar     bliže     propisuje,    uz    prethodnu     saglasnost     ministra nadležnog   za  poslove   finansija,   program   i  način   sprovođenja   polaganja stručnog  ispita, visinu  takse  za polaganje  stručnog  ispita, iznos  naknade  za rad članova komisije, kao i sadržinu i oblik uverenja o položenom  stručnom ispitu iz člana 11. ovog zakona.

IV. NADZOR

Član  31.

Nadzor  nad  primenom  ovog  zakona  i  propisa  donetih  na  osnovu  ovog zakona vrši ministarstvo.

Inspekcijski  nadzor vrši ministarstvo  preko tržišnog inspektora, na osnovu ovlašćenja propisanih zakonom kojim se uređuje trgovina.

V. KAZNENE  ODREDBE

Prekršaji i zaštitne mere

Član  32.

Novčanom   kaznom   u   visini   od   dvostruke   do   petostruke   vrednosti uobičajene  posredničke  naknade  kazniće  se  za  prekršaj  pravno  lice, preduzetnik,   fizičko   lice,  odnosno   odgovorno   lice  u  pravnom   licu,  ako obavlјa posredovanje suprotno zabrani iz člana 12. stav 1. ovog zakona.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 1. ovog člana, pravnom licu, preduzetniku ili   fizičkom   licu   se   može   izreći   i   zaštitna   mera   zabrane   vršenja posredovanja  u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti  od jedne do tri godine, kao i zaštitna mera javnog objavlјivanja presude.

Član  33.

Novčanom   kaznom  od  100.000,00  do  500.000,00  dinara  kazniće  se  za prekršaj pravno lice ako:

1) ne prijavi ili ne prijavi blagovremeno  promenu podataka u skladu sa članom 8. stav 1. ovog zakona;

2) za  poslove  posredovanja  zaposli  ili  van  radnog  odnosa  angažuje lice suprotno zabrani propisanoj članom 12. stav 2. ovog zakona;

3) posluje u poslovnom  prostoru koji ne ispunjava uslove iz člana 14. ovog zakona;

4) obavlјa   posredovanje   bez  zaklјučenog   ugovora   o  posredovanju   u skladu sa članom 15. ovog zakona;

5) ne vodi, odnosno ne vodi tačno i potpuno evidenciju o posredovanju u skladu sa članom 17. ovog zakona;

6) postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti suprotno odredbi člana 18. ovog zakona;

7) ostvari posredničku  naknadu suprotno odredbama  člana 20. st. 2. i 5. ovog zakona;

8) ne postupi u skladu sa obavezom propisanom članom 26. stav 3. ovog zakona;

9) ne istakne opšte uslove poslovanja  na način propisan  u članu 28. stav 3. ovog zakona.

Za  radnje  iz  stava  1.  ovog  člana  kazniće  se  preduzetnik   novčanom kaznom od 50.000,00 do 500.000,00 dinara.

Za radnje iz stava 1. ovog člana kazniće  se odgovorno  lice u pravnom licu novčanom kaznom od 10.000,00 do 100.000,00 dinara.

Uz prekršajnu kaznu iz stava 1. tač. 2), 4) i 5) ovog člana, pravnom licu ili  preduzetniku  se  može  izreći  i  zaštitna  mera  zabrane  vršenja posredovanja  u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti  od jedne do dve godine, kao i zaštitna mera javnog objavlјivanja presude.

VI. PRELAZNA  I ZAVRŠNA ODREDBA

Član  34.

Podzakonski  akti  koji  se donose  na osnovu  ovlašćenja  iz ovog  zakona biće doneti u roku od šest meseci od dana stupanja zakona na snagu.

Član  35.

Ovaj   zakon   stupa   na   snagu   osmog   dana   od   dana   objavlјivanja    u

„Službenom glasniku Republike Srbije”, osim odredaba člana 11. koje se primenjuju   po  isteku  12  meseci   od  dana  stupanja   na  snagu  ovog  zakona  i odredaba čl. 4 – 10. i člana 13. koje se primenjuju po isteku 18 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.